A bedőlt hitelezések kapcsán a pénzintézetek, hitelintézetek által végrehajtási eljárás keretében dologi biztosítékként átvett ingatlanok esetében felmerülő kérdés, hogy az adóalany üzleti partnernek az ingatlan átadása miatt milyen számlát kell kiállítania.

Sándorné Új Éva (okleveles adószakértő, okleveles pénzügyi revizor) a pénzintézetek adókötelezettségei témakörben tartott előadása alapján osztja meg Önökkel ezen általános forgalmi adó specialitás legfontosabb részleteit.

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 10. § c) pontja értelmében termékértékesítésnek minősül az adós és hitelező között a termék feletti tulajdonosként való rendelkezési jog átszállása, így az ingatlan értékesítése esetén a termékértékesítésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

Tekintettel arra, hogy magánszemélyek az Áfa tv. 5. § értelmében nem tekinthetőek áfa alanynak, így az áfa szerinti adózás esetükben fel sem merül.

Építési telek, beépített ingatlan

Az Áfa tv. 259. § szerint jól elhatárolható egymástól az építési telek és a beépített ingatlan fogalma.

Az Áfa tv. alapján mentes az adó alól a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel

• a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, illetve
• a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítése.

Az ingatlan átvétele

Az Áfa tv. részletesen meghatározza az egyes ingatlanok fogalmát, mivel a különböző ingatlanokhoz kapcsolódóan eltérő adózási szabályokat, módszereket rendel, így például:

• ha a hitelintézet áfa alany adóstól olyan ingatlant vesz át, amely befejezés előtt áll, azaz használatba vételi engedéllyel még nem rendelkezik az adós, akkor az ingatlan újnak minősül és az Áfa tv. 142. § szerint fordított adóról szóló számlát kell kiállítani;
• ha az áfa alany adóstól átvett ingatlan esetében a használatba vételtől már eltelt két év, de az adós ingatlan értékesítéseire adóköteles értékesítést választott, - mely tényt be is jelentett az adóhatósághoz -, akkor a fordított adózás tényét szintén fel kell a számlán tüntetni;
• ha az adós az ingatlan értékesítéseire adómentes értékesítést választott (azaz az Áfa tv. főszabályát alkalmazva az ügylet adómentes), akkor sem egyenes, sem fordított áfa nem jelenik meg az általa kiállított számlán.

Az átvett ingatlan hasznosítása

Az ingatlan átvételét követően a hitelintézet oldalán szintén felmerülhet áfa kérdése, amely függ az átvett ingatlan típusától, illetve attól, hogy a hitelintézet az ingatlan értékesítéseire adókötelezettséget választott-e vagy sem.

Lakóingatlan esetén áfa levonási tilalom áll fenn. Amennyiben egy hitelintézet lakóingatlant vett át a követelése fejében, és az ingatlanokra adómentes értékesítést választott, akkor a szerzéskori fordított áfát főszabályként nem tudja levonásba helyezni.

A levonási tilalom alól mentesülhet abban az esetben az adott pénz-, vagy hitelintézet, ha az ingatlanra adóköteles értékesítést választott.

Azon ingatlanok esetében, ahol a használatbeli engedélytől két év nem telt el vagy az ingatlan építési telek, akkor az ügyletről a bank áfa-s számlát fog kiállítani, amennyiben értékesítésre kerül ez az ingatlan.

Például, ha az adós egy üdülőkörzetben családi házat építtet hitelből (mely a tulajdoni lap szerint nyaralónak minősül), fizetésképtelenség folytán a bank által követelése fejében átvett ingatlanra a nem lakóingatlanok áfa szabályai érvényesülnek. A nem lakóingatlanok esetében is megjelenhet a fordított adózás, de az értékesítéskor már csak azt kell vizsgálni, hogy adókötelessé tették-e az értékesítést vagy sem, ezáltal egyszerűbb a levonási jog is.

Fordított áfa kiterjesztése 2014-től

2014. január 1-jétől a fordított adózást érintő további változás, hogy az ingatlanhoz kapcsolódó építési-szerelési és egyéb szerelési munka esetében a hatósági engedélyköteles munkákon túl a hatósági tudomásulvételi eljáráshoz kötött munkákra is kiterjesztésre került a fordított adózás [Áfa tv. 142. § (1) bek. b) pont].